اقتصاد مسکن؛

اقتصاد مسکن؛

اقتصاد مسکن؛
در این اواخر به ویژه با تغییر الگوهای مصرفی، داراییهای کلانی از محل واردات و مستغلات انباشته شده است. ایرانیان بخش بزرگی از درآمدهای خود را به کالاهای وارداتی تجملی، ساخت ویلاها، خرید و فروش زمین و سفرهای اروپایی اختصاص میدهند. مستغلات که واجد تاریخی مملو از تجربیات موفقیت آمیز است، بر سرمایه‌گذاری صنعتی برتری دارد .
در این اواخر به ویژه با تغییر الگوهای مصرفی، داراییهای کلانی از محل واردات و مستغلات انباشته شده است. ایرانیان بخش بزرگی از درآمدهای خود را به کالاهای وارداتی تجملی، ساخت ویلاها، خرید و فروش زمین و سفرهای اروپایی اختصاص میدهند. مستغلات که واجد تاریخی مملو از تجربیات موفقیت آمیز است، بر سرمایه‌گذاری صنعتی برتری دارد.‏
‏ عجیب است که سرمایه‌گذاری در حوزه مستغلات و زمین در مقایسه با سرمایه‌گذاری صنعتی از بی‌ثباتی سیاسی و اقتصادی، آسیب به مراتب کمتری دیده است. اغلب گفته شده که «زمین» و «سفته» یا به عبارتی رباخواری، اصلی‌ترین جذب کننده‌های سرمایه در ایران هستند. تا زمانی که سوداگری روی مستغلات و سفته بازی سودهای بزرگ بی‌زحمت و ریسک ایجاد میکند، محال است در ایران تولید صنعتی اتفاق بیافتد و کسی خود را درگیر دردسرهای تولید کند. (ریچارد بندیکت، تامین مالی صنعتی در ایران، گروه مشاورین‌هاروارد، ۱۹۶۴ میلادی)‏۵۰سال پیش ریچارد بندیکت استاد دانشگاه‌هاروارد در تحلیل اقتصاد ایران، امتناع توسعه صنعتی را به دلیل ساختارهای معیوب اقتصاد مورد تاکید قرار میدهد. به رغم تحولات بزرگ نیم قرن گذشته در سطح جهان، کماکان اقتصاد ایران از همان بیماریهای مزمن رنج می‌برد.‏
‏ هدف این نوشتار، بررسی چگونگی تداوم و تشدید روند اقتصادی معیوب نیم قرن اخیر و تبیین عبارات آغازین ریچارد بندیکت است. ضمن‎ ‎بررسی عملکرد مافیای‎ ‎مستغلات و بحران مسکن در کشور و علل بروز، ماندگاری و رشد آن، سعی خواهد شد با ارائه راهکارهای برون‌رفت از بحران کنونی، چشم انداز روشنی در مقابل سیاستگذاران کشور تصویر شود.
با بررسی و تجزیه و تحلیل نقاط قوت و کژکاریهای این بخش مهم اقتصاد، تلاش میگردد تا نقش آن در شکل‌گیری فعالیت‌های‎ ‎نامولد،‎ ‎تخریب‎ ‎تولید،‎ ‎انحراف‎ ‎تخصیص منابع و عوارض اجتماعی، سیاسی و فرهنگی از جمله‏‎ ‎افزایش فرار‎ ‎سرمایه‌های فکری و مالی، طلاق، اعتیاد، خشونت و از جمله سهم آن در تشکیل فساد و در پی آن خلق گُسَلهای‎ ‎نابرابری‌های اقتصادی و‏‎ ‎اجتماعی، شفاف و روشن شود.‏
مسکن یکی از نیازهای اساسی بشر و همزمان یکی از مهمترین عوامل ثبات بخش زندگی افراد در همه جوامع است. به همین دلیل در کانون سیاستهای عمومی دولت‌ها قرار دارد تا از دسترسی همه آحاد جامعه به سرپناه قابل زیست و قابل تامین اطمینان حاصل شود. اهمیت این بخش بیش از آن که معطوف جنبه‌های اقتصادی باشد متوجه وجوه اجتماعی-سیاسی آن است. ‏
متاسفانه به دلائل مختلف بخش بزرگی از جمعیت کشور و به ویژه جوانان از دسترسی به یک مسکن مستقل به عنوان یک عامل ثبات بخش در زندگی محروم هستند که از دلایل بروز و تشدید معضلات مهمی از قبیل عدم تشکیل خانواده و حتی مهاجرت‌های گسترده از کشور، به شمار می‌رود.‏
‏ همزمان با خارج شدن مسکن از سبد مصرف جوانان خانوارها، فرار بی‌سابقه نخبگان کشور و سرمایه‌های انسانی و مالی ناشی از این ناامنی اقتصادی و روانی به وقوع می‌پیوندد و این احساس ناامنی خود به بی‌ثباتی‌های بیشتر اقتصادی-اجتماعی دامن میزند. در اغلب کشورها بخش مسکن یکی از موتورهای محرک رشد و توسعه اقتصادی محسوب می‌شود، در حالی که دهه‌ها است به عنوان یکی از موانع توسعه در ایران عمل کرده‌است و امروز در قامت یک بحران اقتصادی- اجتماعی اقتدار سیاسی را به چالش می‌کشد. هم اکنون مافیای مسکن‏‎ ‎تبدیل‎ ‎به‎ ‎یک‎ ‎غده‎ ‎سرطانی‎ ‎شده است که به‎ ‎زیان‎ ‎منافع‎ ‎ملی‎ ‎عمل‎ ‎می‌کند. ‏
اهمیت نقش مسکن در زندگی اقتصادی- اجتماعی مردم‏
زمین و مسکن همواره از جذاب‌ترین بخش‌های اقتصادی مورد علاقه سرمایه‌گذاران و مردم به شمار می‌رود و ساز و کار حاکم بر اقتصاد و منفعت‌طلبی‌های سوداگرانه موجب شده معمولاً بیش از آن چه مسکن برطرف کننده نیازهای مصرفی طبیعی جامعه باشد، کارکرد سرمایه‌ای و تجاری پیدا کند.‏
‏ در دهه هشتاد شمسی، همچنان که تزریق درآمدهای نفتی، اقتصاد را به سمت فعالیتهای نامولد رانتی سوق داد، سرمایه‌ها هم به طرف زمین و مسکن حرکت کرد. در این میان نه تنها بخشهای ساختمانی لوکس و ویلاسازی رشد سریعی یافت که در هر جای کشور، طبقات مختلف جامعه در حد توان، اقدام به ساخت و ساز (اعم از ساختمان مسکونی، مغازه و اماکن تجاری) کردند. ‏
همراه با روند فزاینده سرمایه‌گذاری در مستغلات و بزرگتر شدن ابعاد منازل مسکونی، تجمل‌گرایی هم در خانوارها رشد یافت و مصرف گرایی را تشدید کرد. در زمینه تاثیر محیطی و اجتماعی رشد بیرویه و نامتعارف بخش ساختمان، می‌توان به گردشگری اشاره کرد.‏
‏ در شرایطی که عامه مردم (نُه دهک درآمدی) از دسترسی به خدمات گردشگری در هزینه قابل استطاعت و با معیار‌های لازم محروم هستند، از جزایر جنوبی خلیج فارس تا بخش اعظم سواحل شمالی و حاشیه دریای خزر و اغلب نقاط خوش آب و هوا و حتی گردنه حیران با ویلاسازی از دسترس عامه مردم خارج شده و در انحصار طبقات مرفه در آمده است. ‏
در همین راستا می‌توان به سدسازیها و بسیاری اقدامات عمرانی دیگر از قبیل صرف منابع کشور جهت ساختمانهای بسیار لوکس سازمانهای دولتی و شبه دولتی و بانک‌ها اشاره کرد. همه این‌ها اگر منجر به خسارات اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و محیطی نشده باشد، تاثیر اندکی بر خلق ثروت و ایجاد درآمدهای گسترده در کشور داشته است.‏
ساخت ویلاهای لوکس هر چند به تشکیل سرمایه در کشور منجر می‌شود، اما تفاوت زیادی بین ساخت ویلا با نابودی باغات میوه و ساخت یک استخر برای این باغات است. در هر دو این موارد تشکیل سرمایه صورت گرفته و درآمد ملی افزایش می‌یابد، اما در ویلاسازی منابع کشور که می‌توانست در خدمت سرمایه‌گذاری‌های مولد قرار گیرد و منجر به خلق ثروتهای زاینده ثروت، درآمد و شغل در جامعه شود، در ساختمان (غیرمولد) قفل شده و هیچ نوع زایش ثروت و اشتغال پدید نمی‌آید و منابع عظیم کشور در معرض استهلاک و نابودی تدریجی قرار میگیرند.‏
‏ مهمتر این که وقتی فعالیت‌های سوداگری مستغلات در کشور رشد می‌کند، موجب انحراف منابع در بخشهای دیگر می‌شود. به عنوان مثال، صنایع فولاد کشور به جای اینکه نیازهای صنعتی را با تولید فولادهای باکیفیت تامین کنند به طرف تولید تیرآهن و میلگرد (با ارزش افزوده پایین) برای ساختمان‌سازی حرکت کرده‌اند. مصرف بالا و تمرکز صنعت فولاد کشور بر روی تامین نیازهای بخش ساختمان موجب شد تا از تولید فولادهای با دانش فنی بالا و مهندسی غفلت شده و تولید مقاطع آهنی کم کیفیت و معمولی مورد توجه قرار گیرد که مانع از رشد کیفی و نوآورانه صنعت شد. ‏
تاثیر این انحراف منابع در آسیب پذیری اقتصاد کشور وقتی بیشتر آشکار شد که با شروع تحریم‌های گسترده، صنایع کشور دچار تحریم‌ها شدند. ظرفیت عمده صنایع فولاد کشور داخلی معطوف تولید برای صنعت ساختمان بود و عدم توانایی و آمادگی آنها برای تامین نیازهای صنعتی موجب بروز معضلات و تا حدی رکود در صنعت و بیکاری بخشی از نیروی کار کشور شد. ‏
در این رابطه باید اشاره شود که در بین ۲۴ رشته صنعتی، دو رشته صنعتی کانی غیرفلزی (صنایع کاشی، سیمان، آجر و اساساً تامین‌کننده نیاز ساختمان) و فلزات اساسی (عمدتاً تولید تیرآهن و میلگرد و امثال هم) اولین و دومین مقام سرمایه‌گذاری صنعتی کشور در دهه هشتاد (با به ترتیب ۲۰ و ۱۵ درصد از کل) را به خود اختصاص دادند.
لذا ملاحظه می‌شود در ربع قرن اخیر (۹۳-۱۳۶۹)، در شرایطی که درآمد سرانه کل اقتصاد (بدون مستغلات) فقط ۵۹ درصد رشد کرده، درآمد سرانه بخش مستغلات ۲۳۱ درصد افزایش یافته و سهم ساختمان و مستغلات از ۱۸ درصد درآمد اقتصادی کشور (تولید ناخالص داخلی) در سال ۱۳۷۹ به ۲۴ درصد در سال ۱۳۹۲ می‌رسد، بی آن که رفاه عامه مردم بهبود پیدا کرده باشد. در همین حال سهم هزینه مسکن از کل هزینه خانوارها به صورت فزاینده بالا رفته است که موجب کاهش سهم هزینه‌های دیگر خانوار‌ها و تنزل سطح کیفیت زندگی مردم شده است.
سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات
در ربع قرن اخیر، سوداگری‎ ‎و‎ ‎سرمایه‌گذاری بر روی‏‎ ‎زمین‎ ‎یا‎ ‎مسکن‎ ‎از‎ ‎هر‎ ‎زمینه دیگری حتی خرید و فروش طلا‎ ‎یا‎ ‎ارز سودآورتر‎ ‎بوده‎ ‎است. طبق‎ ‎داده‌های‎ ‎مرکز‎ ‎آمار‎ ‎ایران،‎ ‎در‎ ‎طی‎ ‎دوره‎ ‎‏۹۲-۱۳۷۲‏‎ ‎بهای‎ ‎زمین‎ ‎‏۱۰۷ برابر، مسکن ۷۶ برابر و‏‎ ‎اجاره‌بهای‎ ‎مسکن (متوسط‎ ‎تهران)‏‎ ‎‏۶۱ برابر افزایش داشته‌اند، در حالی که سطح عمومی قیمتها (نرخ تورم کالاها و خدمات) ۳۷ برابر شده است. به عبارت دیگر بهای زمین ۳ برابر، مسکن ۲ر۲ برابر و اجاره بها ۷ر۱ برابر سطح عمومی قیمت ها افزایش یافته است. در همین دوره،‎ ‎سرمایه‌گذاری ‎ ‎بر روی‎ ‎زمین‎ ‎نسبت‎ ‎به سرمایه گذاری بر روی‏‎ ‎ارز،‎ ‎سپرده‎ ‎‏۵‏‎ ‎ساله‎ ‎بانکی‎ ‎و‎ ‎طلا‎ ‎به‎ ‎ترتیب‎ ‎به‎ ‎میزان ۶ر۱، ۴ر۱ و ۸ر۱ برابر‎ ‎افزایش‎ ‎پیدا‎ ‎‏ کرده است. ‏
نکته قابل توجه این است که کسی زمین را تولید نکرده و نمی‌کند و خرید و فروش و سوداگری زمین یک وجه آشکار فعالیتهای نامولد است که با تخصیص منابع کشور به این فعالیتهای نامولد و دستکاری در قیمتها بدون آن که به ثروت ملی افزوده شود، سودهای کلانی به جیب گروه قلیلی سرازیر میگردد که سوخت اصلی برای شعله‌ور شدن تورم در کشور است. ‏
این امر باعث می‌شود سرمایه‌های کشور از فعالیتهای مولد در صنایع که خلق ثروت و شغل میکنند و موجب می‌شود توزیع درآمد بین آحاد مختلف امکانپذیر شود، و رفاه عمومی افزایش یابد، خارج شود و وارد فعالیتهای غیرمولد سوداگری خرید و فروش زمین و مستغلات گردد. سرمایه‌هایی که میتواند موجب خلق ثروت، اشتغال، درآمد و توسعه در کشور شود، وارد فعالیتهای سوداگری و نامولد می‌شود و فرصتهای توسعه و خلق شغل را از جوانان دریغ میکند و به دنبال آن همه مفاسد ناشی از بیکاری را ساختاری میکند. کژکاری بخش مسکن با خلق رانتهای کلان برای طبقات خاص از یک سو مانع از تامین سرپناه جهت بخش مهمی از مردم و به خصوص جوانان شده و از سوی دیگر با انحراف تخصیص منابع و تحریف روند اقتصاد به سمت بخشهای نامولد زمینه‌های کار و فعالیت مردم را از بین میبرد.
این ویژگی اقتصاد ایران یک بیماری مزمن و کهنه است که سبب کژکاری در اقتصاد ایران و کژاَندامی ساختارهای اقتصاد کشور می‌شود. علائم راهنمایی که این اقتصاد به صاحبان سرمایه میدهد موجب تشدید بیشتر این کژاَندامی شده است. ‏
در چنین اقتصادی که به فعالیتهای غیرمولد پاداش میدهد، تولید صنعتی اتفاق نمی‌افتد و بنا‌بر این توسعه صنعتی امری ناشدنی است. چنین اقتصادی قدرت زایش خلق ثروت و انباشت سرمایه برای فعالیت‌های مولد را ندارد. این اقتصاد بطور ذاتی نابرابریها را تشدید میکند و موجب استمرار فقر گسترده و کمرشکن می‌شود.‏
‏ فاجعه بزرگی که هم اکنون با حمایت لابی قدرتمند مافیای ساختمان و مستغلات شکل گرفته، اخذ مالیات از بخشهای مولد و پرداخت مالیات به رانت زمین و مسکن است. در حال حاضر با روند فزایندهای به رغم رکود اقتصادی و زیاندهی بخش اعظم تولیدکنندگان صنعتی به انحاء گوناگون از آنها مالیات اخذ می‌شود، مالیات بر عایدی مستغلات و اصولاً هر گونه مالیات بر درآمدهای کلان زمین و مسکن ناچیز بوده یا وجود ندارد و با یارانه‌های متنوع تسهیلات مسکن، از محل منابع عمومی و مالیات‌هایی که به خصوص از تولیدکنندگان اخذ می‌شود، تلاش در این است تا تامین رانت مافیای ساختمان و مستغلات استمرار یابد. ‏
به عبارت دیگر به جای این که از درآمدهای زمین و مسکن مالیات اخذ شده و از تولید حمایت شود، از تولید مالیات گرفته شده و صرف استمرار کسب درآمد زمین و مسکن می‌گردد.‏
‏ این بیماری مزمن سلطه سرمایه تجاری و سوداگری در ایران به عنوان ترمز توسعه صنعتی ایران را نیم قرن پیش ریچارد بندیکت از گروه مشاوران دانشگاه‌هاروارد در ایران به درستی بیان کرده که در عبارات آغازین این نوشتار آمده است. ‏
با استناد به داده‌های حسابهای ملی بانک مرکزی ایران، در شرایطی که در سالهای ۱۳۷۶ تا ۱۳۸۴ سهم ماشین‌آلات از تشکیل سرمایه ثابت ناخالص از ساختمان بیشتر بوده یا تقریباً یکسان بوده است، از سال ۱۳۸۵ این روند به شدت واگرا شده به طوری که تا سال ۱۳۹۱ سهم ساختمان از تشکیل سرمایه به ۷۲ درصد از کل تشکیل سرمایه در کشور و سهم ماشین آلات به ۲۸ درصد می‌رسد. ‏
در همین دوره زمانی سهم مستغلات از تشکیل سرمایه ثابت ناخالص کشور از حدود ۲۴ درصد به ۴۴ درصد افزایش را نشان می‌دهد و سهم بخش صنعت و معدن از ۱۸ درصد به ۹ درصد تنزل یافته است. ‏
این داده‌ها به حضور قدرتمند دو روند نامطلوب و ضدتولید در اقتصاد کشور در ۱۰ سال اخیر دلالت دارند و نشان می‌دهند روند تشکیل سرمایه از حالت عادی خود خارج شده و از سرمایه‌گذاری های مولد ثروت بر روی ماشین‌آلات (اعم از صنعتی، معدنی، کشاورزی، ساختمانی و از این قبیل) فاصله گرفته و بصورت بی‌تناسبی به شدت به سمت سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان انحراف پیدا کرده است. ضمن آن که سهم بخش صنعت و معدن از کل تشکیل سرمایه ثابت ناخالص کشور پایین بوده، در طی نیمه دوم دهه هشتاد به نصف رسیده است. در همین حال سهم مستغلات، رشد نامتعارف و بی‌قاعده بیش از ۸۰ درصدی را تجربه کرده است. ‏
روند‎ ‎انحراف‎ ‎تخصیص منابع به سمت بخشهای غیرمولد ساختمان، همراه با تضعیف و تحدید بخشهای مولد است. پر واضح است که پس از یک دهه تمرکز منابع کشور بر روی بخش ساختمان و مستغلات (آن هم در زمان اوج درآمدهای ارزی و ریالی دولت و بخش خصوصی)، اکنون لازم است منابع اندک کنونی صرف بخشهای مولد صنعتی و کشاورزی شود.‏
چرخه‌های تجاری مسکن در ایران
با توجه به داده‌های تاریخی در دسترس، در یک قرن اخیر‏‎ ‎پنج چرخه تجاری پرقدرت زمین و مسکن در نیمه دوم دهه ۳۰، نیمه اول دهه ۵۰ و سالهای ۸۴-۱۳۷۹،‎ ‎‏۸۸-۱۳۸۴‏‎ ‎و‎ ‎‏۹۲-۱۳۸۸ به وقوع پیوسته‌اند که در همه آنها‏‎ ‎تاثیر نامطلوب همزمانی‏‎ ‎رشد‎ ‎درآمدهای‎ ‎ارزیرنفتی و به تعبیری بیماری هلندی‏‎ ‎در اقتصاد به چشم می‌خورد. منظور از چرخه تجاری پرقدرت، هجوم سرمایه‌ها و‎ ‎رشد‎ ‎بهای‎ ‎موثر‎ ‎املاک با نرخهای افزایش بهای مسکن و زمین بالاتر از نرخ عمومی تورم کالاها و خدمات است. از‏‎ ‎کل پنج چرخه تجاری، سه چرخه آن به صورت پیوسته در سالهای اخیر (۱۳۷۹ تا ۱۳۹۲) رخ داده‌اند. هر چند اطلاعات تاریخی کاملی در دست نیست، اما به نظر می‌رسد که در طول تاریخ کشور، همواره چرخه‌های تجاری پرقدرت مسکن مقارن با افزایش درآمدهای با منشاء خارجی (ارزی) بوده است.
وقوع سه چرخه تجاری پرقدرت متوالی بخش مسکن (با ۳ اوج قیمتی در سالهای ۱۳۸۲، ۱۳۸۶ و ۱۳۹۲) در طی دوران اقتصاد نفتی (از سال ۱۳۷۹ تا کنون)، نه تنها در تاریخ کشور که در جهان هم بی‌سابقه است. این موضوع منجر به شکل‌گیری توهم استمرار طبیعی این روند در ذهن بعضی فعالان و کارشناسان شده است. بر همین مبنا آنها حاضر به درک شرایط کنونی اقتصاد کشور نیستند و انتظار دارند دوران رشد بخش مسکن در سال جاری یا آتی با جهش قیمتها آغاز شود که سفته‌بازان و سوداگران این بخش آن را رشد و رونق تفسیر می‌کنند.
معمولاً رونق مسکن با نرخ تورم بالای ارزشی آن گره خورده و قاعده رشد آن این است که با افزایش قیمتها، خرید و فروش و ساخت و ساز زیاد می‌شود.
روندی که حاکم است رشد فزاینده قیمتها در سطوحی بالاتر از قدرت خرید مردم است که در عمل حجم معاملات نهایی مسکن را محدودتر می‌کند. در این میان منافع کلانی نصیب بخش غیرمولد ساختمان (صاحبان زمین، دلالان، واسطه‌گران، سرمایه‌گذاران در ساخت و ساز و شهرداریها) می‌شود.
‏ در مجموع افزایش قیمت زمین است که بیش از هر چیز به افزایش بهای مسکن دامن میزند، چنان چه در چرخه‌های تجاری پرقدرت سالهای اخیر، سرعت نرخ رشد بهای زمین به مراتب بیش از نرخ افزایش قیمت مسکن بوده است. در نتیجه بخش مولد مسکن از چرخه‌های تجاری منافع چندانی حاصل نکرده و اشتغال مولد و پایدار ایجاد نشده است. ‏ تجربه نشان می‌دهد از رشدهای کاذب بیرویه و سوداگرانه و حبابی بخش مسکن، به مراتب بیش از فعالان واقعی، بخشهای واسطه‌گری و دلالی سود برده‌اند.
در هر وقوع چرخه تجاری پرقدرت مسکن قدرت خرید مصرف‌کنندگان کاهش یافته است، لذا با وقوع سه چرخه تجاری پرقدرت متوالی مسکن، دیگر قدرت مصرفی برای متقاضیان باقی نمانده که بتوانند اقدام به خرید کنند.
در حقیقت بنا به ضرب المثل معروف، بخش املاک و مستغلات قربانی رشد بیش از حد متعارف خود شده است.دکتر حسین راغفر,احسان سلطانی/به نقل از روزنامه اطلاعات


نظرات شما

    نظری دریافت یا تایید نشده است